Jag har för några år sedan ärvt ett 100 år gammalt stockhus av mina föräldrar. Huset blev grundrenoverat för 40 år sedan. Renoveringen gjordes av en byggfirma. Väldigt få renoveringar har gjorts efter det. Jag har ingen koll på vad som möjligen gjorts, och det finns heller ingen jag kan fråga.
Jag bor, sedan några år, själv i den ena delen av huset. Den andra är uthyrd. Nu vill jag sälja huset, som renoveringsobjekt. Vilken typ av skador, eventuella byggfel, möjliga fuktskador/mögel kan jag bli tvungen att stå till svars för som säljare?
Så här svarar juristen:
Frågan handlar om säljarens ansvar vid fastighetsförsäljning, vilket regleras i jordabalken. I konsumentskyddslagen finns regler om byggfirmans ansvar för fel vid ett husbygge eller en renovering, men felet ska då ha åberopats inom skälig tid. Byggföretag kan också bevilja garanti över utförda arbeten, men även sådan utgår efter viss tid.
Säljaren ansvarar alltså i en sådan här situation trots okunskap om husets historia i regel för att köparen ges korrekta uppgifter om dess ålder, befintliga brister och andra egenskaper. Säljaren kan hållas ansvarig för så kallade kvalitetsfel om huset inte motsvarar det som avtalats, eller säljaren före köpet givit felaktiga eller bristfälliga uppgifter om dess skick och konstruktioner. Också för dolda fel, som ingen av parterna vetat om eller kunnat upptäcka vid köpet, har säljaren ett ansvar.
Köparen kan vid fel ha rätt till prisavdrag eller vid väsentliga fel rätt att häva köpet. Säljaren kan även hållas ansvarig för rättsliga fel och rådighetsfel, som innebär givande av felaktiga uppgifter om bland annat fastighetens äganderätt, planläggning och myndighetstillstånd.Kvalitetsfel kan vara av olika slag och kan därför inte listas uttömmande. Ofta handlar det om just fukt- och mögelskador eller brister i ledningar, uppvärmningssystem och andra konstruktioner.
Säljarens ansvar gäller bara fel som fanns redan vid försäljningen. Köparens rätt att åberopa fel gäller i regel i fem års tid efter köpet. Ansvaret kvarstår även om säljaren anlitar en fastighetsmäklare eller låter utföra en konditionsgranskning i förväg. Köparen har i sin tur lagstadgad granskningsplikt, och får inte åberopa fel som kunde ha upptäckts om de gjort en granskning av huset före köpet.
Mer omfattande granskningar krävs i allmänhet först om en byggnads ålder, byggnadssätt, konstaterade skador eller uppdagad fukt och riskkonstruktioner gör det befogat. Särskilt om säljaren själv saknar uppgifter kan det rekommenderas att någondera parten före köpet låter genomföra en omfattande konditionsgranskning, där även inre konstruktioner öppnas. Fel som framgår av en granskningsrapport som parterna tagit del av före köpet kan lättare påvisas falla utanför säljarens ansvar.
Att i köpebrevet inta en klausul enligt vilken huset säljs ”i befintligt skick” eller utgör ett renoveringsobjekt friskriver slutligen inte heller säljaren helt från ansvar, men bör åtminstone beaktas i köpesumman för att minska på säljarens ansvar. För fel som uttryckligen nämns i köpebrevet går dock säljaren fri, varför det kan löna sig att nämna sådana brister skriftligen.
För att säljaren ska bli ansvarig för dolda fel krävs vanligen att ett hus väsentligt avviker från andra hus i samma ålder, skick och prisklass. Normalt slitage och andra åldersbrister behöver alltså inte utgöra fel, utan köparen ska förstå att det kan finnas större behov av reparationer i äldre hus. Köparen kan dock kräva att de byggnadssätt som var etablerade vid tiden då huset uppfördes eller renoverades har tillämpats.
Sammanfattningsvis har säljaren alltså ett visst ansvar för fel oavsett husets ålder och skick även om dessa faktorer nog kan påverka saken. Därför lönar det sig alltid som säljare att agera transparent och berätta för köparen om kända brister, men också tydligt meddela om det finns sådant man inte har vetskap om.
Har du en juridisk fråga? Mejla juristen@hssmedia.fi